哈尔滨市农村宅基地退出补偿机制研究

摘要

推进农村宅基地合理有序退出是缓解城乡人地关系矛盾、遏制土地浪费现象的基本途径之一，而宅基地退出补偿机制的构建是促进宅基地退出系统正常循环的重要前提。本文以东北粮食主产区-哈尔滨市为研究区，综合运用博弈分析法、系统分析法、模型测算法等研究方法对宅基地退出补偿机制展开相关研究，文章首先梳理国内外研究动态，并对宅基地退出补偿问题进行了评述;分析研究区宅基地退出补偿现状及面临的困境，以明确构建宅基地退出补偿机制的必要条件;在宅基地退出利益相关者博弈均衡的基础上，剖析不同退出类型下宅基地退出补偿价格形成机理，以构建宅基地退出补偿标准测算模型;从基本原则、补偿主客体与补偿对象分析、补偿方式设计、补偿标准确定、补偿资金管理以及可持续发展配套保障构建适宜的宅基地退出补偿运行机制，研究结果如下:
　　(1)哈尔滨市农村宅基地退出是一种必然趋势，补偿价格和可持续发展配套保障是构建宅基地退出补偿机制理论框架的核心基础。
　　(2)地方政府、农户和新土地使用者作为宅基地退出补偿及增值收益分配的博弈均衡决策主体，基于自身利益最大化的目标诉求，当农户的合理补偿需求得到满足、地方政府参与了应得的宅基地增值收益、新土地使用者选择公开市场交易时，三者会达到一个混合战略的子博弈精炼纳什均衡，保证了宅基地退出补偿的效率和公平。
　　(3)宅基地退出补偿价值体系包括市场价值和非市场价值，其中，非市场价值包括副业生产价值和住房保障价值，市场价值包括经济财产价值和宅基地发展权价值。在经济欠发达的偏远农区，退出的宅基地复耕以置换新增建设用地指标，此时，宅基地发展权价值为宅基地用途变更为耕地产生的机会成本损失;在经济发达的近郊区，退出的宅基地深度开发为集体经营性建设用地，此时宅基地发展权价值为宅基地现状用途变更为经营性质产生的增值价值。经济财产价值由地上房屋和区位体现的宅基地区位补偿价衡量。副业生产价值由人均养老保险趸缴金额衡量。住房保障价值由城镇最低住房保障进行衡量。
　　(4)宅基地退出补偿机制的构建应遵循规划先行、政府引导与市场运行协同、公平效率和可持续发展的补偿原则;其补偿主体为地方政府和新土地使用者，补偿客体为宅基地价值体系，补偿对象为农户和集体经济组织;经济欠发达偏远农区采用“1+3+X”补偿方式，农户、村集体、政府和开发商的宅基地退出补偿及增值收益分配比为44.45％、4.04％、38.18％、13.33％;经济发达近郊区退宅转户进城农户给予一次性货币补偿，退宅有转户意愿农户采用“1+Y+X”补偿方式，农户、村集体和乡镇企业的宅基地退出补偿及增值收益分配比为71.23％、15.64％、13.13％;从来源、筹集、利用和监管四个维度完善了补偿资金管理体系;最后从住房、就业、教育和社会保障四个方面综合配套了退宅农户的可持续发展保障。各操作环节互为依存、相互联系，共同维持宅基地退出补偿机制的正常运行。

目录

声明

摘要

1 引言

1．1 研究背景

1．2 研究目的与意义

1．2．1 研究目的

1．2．2 研究意义

1．3 国内外研究动态

1．3．1 国外研究动态

1．3．2 国内研究动态

1．3．3 国内外动态评述

1．4 研究思路与方法

1．4．1 研究思路

1．4．2 研究方法

1．5 研究的重点难点及创新之处

1．5．1 研究重点

1．5．2 研究难点

1．5．3 研究创新点

2 农村宅基地退出补偿的理论概述

2．1．2 农村宅基地退出补偿机制

2．2 理论基础

2．2．1 土地产权理论

2．2．2 博弈理论

2．2．3 土地发展权理论

2．2．4 土地价格理论

3 哈尔滨市农村宅基地退出补偿的现状及困境

3．1 哈尔滨市农村宅基地退出补偿的现状

3．1．1 农村宅基地利用概况

3．1．2 农村宅基地退出的基本情况

3．2 哈尔滨市农村宅基地退出补偿面临的主要困境

3．2．1 农村宅基地退出补偿的价格问题

3．2．2 农村宅基地退出补偿的配套保障问题

3．3 本章小结

4 哈尔滨市农村宅基地退出补偿价格形成机理

4．1 农村宅基地退出利益相关者的博弈分析

4．1．1 博弈模型的构建

4．1．2 博弈均衡分析

4．2 农村宅基地退出补偿价格形成模型

4．2．1 宅基地退出补偿价格形成基础

4．2．2 宅基地退出补偿价格构成体系

4．2．3 宅基地退出补偿价格测算方法

4．3 本章小结

5 哈尔滨市农村宅基地退出补偿机制的构建

5．1 宅基地退出补偿机制的基本原则

5．2 宅基地退出补偿主客体和对象

5．2．1 宅基地退出补偿主体

5．2．2 宅基地退出补偿客体

5．2．3 宅基地退出补偿对象

5．3 宅基地退出补偿方式

5．3．1 经济欠发达偏远农区宅基地退出补偿方式设计

5．3．2 经济发达的近郊区宅基地退出补偿方式设计

5．4 宅基地退出补偿标准的确定

5．4．1 住房保障价值测算

5．4．2 副业生产价值测算

5．4．3 经济财产价值测算

5．4．4 宅基地发展权价值测算

5．4．5 宅基地退出补偿及增值收益分配

5．5 宅基地退出补偿资金管理

5．5．1 宅基地退出补偿资金的来源

5．5．2 宅基地退出补偿资金的筹集

5．5．3 宅基地退出补偿资金的利用

5．5．4 宅基地退出补偿资金的监管

5．6 宅基地退出补偿的可持续发展保障措施

5．6．1 住房保障

5．6．2 就业保障

5．6．3 教育保障

5．6．4 社会保障

5．7 本章小结

6 结论与讨论

6．1 结论

6．2 讨论

致谢

参考文献

攻读学位期间发表的学术论文