农用地转为集体建设用地相关法律问题研究——以某土地租赁合同纠纷案为例

摘要

随着社会经济的发展以及市场经济体制的确立，农用地转为集体建设用地及其后续流转已成为农村土地市场的普遍现象，而其引发的诸多矛盾也已成为全国性的问题。出于国家粮食安全与社会福利保障等政策的考虑，我国农用地的非农化进程始终在与耕地保护的明争暗斗中艰难前进，而集体建设用地二级市场也在法律的限制下碎片化的发展，与国有建设用地可在一级市场自由流转不在同一次元。随着工业化与城镇化的推进，尤其是乡（镇）村企业兴起与房地产开发等因素的推动，集体建设用地的需求愈来愈大，农用地转用仍将持续一段较长的时间。一方面，传统的小农经济在技术水平上达到顶峰而难以取得突破性的进展，在巨大经济利益的诱惑下，农民开始兴办村镇企业以提高收入；另一方面，土地的工业建设与农业耕种所带来的收益相差甚巨，这给农用地转用带来了反向激励。工业化城镇化对集体建设用地使用权的首次与再次流转创造了机遇与挑战。但是，法律对农用地转为集体建设用地以及后续流转的限制已滞后于社会实践，加之立法的冲突、价值取向的模糊、公民法治观念淡薄以及土地规划行政控制缺陷等因素，集体建设用地使用权的流转出现了违法违规以及规避政策的混乱场面，而其产生的纠纷又在行政与司法机关之间无谓的徘徊中尘埃难定。虽然，为适应社会发展的需要，我国各地纷纷开启了以地方政府规章形式放开集体建设用地流转的立法例，但其效力层次较低，适用范围有限，各规则间又缺乏协调性和内在一致性，不可能从根本上解决问题。因此，如何实现农用地转换为集体建设用地与后续流转的有序进行以及经济发展中的优质城镇化、工业化，都是现阶段我国亟待解决的社会性难题。
　　维持耕地总量的动态平衡与市场对集体建设用地日益增长的需求之间的矛盾，是完善当下我国土地制度所必然面临的困境。重视和研究这一问题不仅关乎我国耕地总量的供给，农村秩序的稳定与未来的发展，还会影响我国整个社会发展模式的选择。本文试图从现有的司法案例分析入手深入剖析我国集体建设用地使用权流转制度，并指出农用地转为集体建设用地及其后续流转中的相关法律问题及其产生的原因。立足我国实际，在结合相关理论与实践经验并与相邻学科结合的情况下，提出与现实需求相适应的立法改革与制度完善的建议。力图在此基础上，从集体建设用地流转市场的法律制度构建以及以变更控制理念为主要内容的土地利用规划控制模式重构为视角提出对策建议，以期对我国相关社会问题的解决与法律制度的完善有所助益。

目录

声明

引言

第一章 案情介绍和主要争议焦点

1.1案情介绍1

1.1.1案件基本事实

1.1.2一审争议与法院认定

1.1.3二审争议与法院认定

1.1.4再审争议与法院认定

1.2案件争议焦点

第二章 本案争议焦点的法律分析

2.1本案所涉土地租赁合同效力分析

2.2本案申诉人主体资格分析

2.3本案合同双方当事人间行为的法律定性

2.4本案土地租赁合同纠纷是否属于人民法院管辖

第三章 本案涉及问题的法理分析

3.1农用地转为集体建设用地流转合同效力问题及其成因

3.1.1合同主体资格争议

3.1.2合同行为本身的争议

3.1.3合同双方之外的第三人行为争议

3.2农用地转为集体建设用地纠纷的成因分析

3.2.1现行法律滞后于社会发展

3.2.2农民群体法律观念淡薄

3.2.3价值取向模糊

3.2.4土地规划行政控制的制度缺陷

3.3农用地转为集体建设用地司法适用困境及其成因

第四章 农用地转为集体建设用地法律制度的思考与完善

4.1农用地转为集体建设用地法律制度完善的现实意义

4.2集体建设用地使用权流转市场法律制度构建

4.2.1集体建设用地一级市场流转制度构建

4.2.2集体建设用地二级市场流转制度构建

4.2.3相关配套法律制度的构建

4.3集体建设用地规划制度的完善

4.3.1以社会本位为原则——构造独立的规划主体

4.3.2规划权的制约——平等协商程序的构建

4.3.3政府干预的必要——为市场的有序提供保障

结语

参考文献

在学期间的研究成果

致谢