论不动产法定优先购买权

摘要

与大陆法系国家优先购买权制度立法相比,我国现行法律对优先购买权的规定较少,且立法比较粗糙,未形成一个完整的体系。但现实生活中,关于优先购买权的纠纷较多,法律适用困难,优先购买权案件成为复杂疑难案件,判决相互矛盾,严重损害了司法权威,损害了优先购买权人、出卖人以及第三人的合法权益。我国理论界对该项制度的研究重视不够,在《物权法》制定过程中,仅王利明教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》第192条至第200条对该项制度做出了具体设计,崔建远教授在《论共有人的优先购买权》一文中见解独到地论述了优先购买权“同等条件”、效力等问题。《物权法》第101条及《合同法》第230条对优先购买权的规定,过于简单,缺乏可操作性。2009年7月30日最高人民法院颁布并生效的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,明确了房屋承租人的优先购买权的行使和保护,但仍有不足。
　　鉴于此,作者在比较和借鉴大陆法系国家以及我国台湾地区立法经验的基础上,针对现阶段立法和司法实践中存在的问题,重点对不动产法定优先购买权行使和效力进行研究,以期完善不动产法定优先购买权制度,维护权利人的合法权益。本文分为四个部分,约3.1万字第一部分,不动产法定优先购买权一般理论概述。界定了不动产法定优先购买权概念、内涵,分析比较国内外学者对不动产优先购买权性质的认识,认为不动产法定优先购买权具有形成权和物权性质。从秩序、效益和法理基础三个方面论述优先购买权存在的合理性,为下文写作作理论铺垫。
　　第二部分,分析不动产法定优先购买权的取得条件和行使。分析不动产法定优先购买权的取得条件必须存在法定的基础法律关系。分析了优先购买权行使时间、条件、期限、方式以及特殊买卖中需要注意的问题,认为“同等条件”不仅包含价格、支付方式,还应综合考虑第三人从给付义务等方面的情形。
　　第三部分,重点针对不动产法定优先购买权对第三人的效力展开论述。不动产法定优先购买权是一项公示性物权权利,第三人与出卖人订立的合同不因优先购买权人行使该权利而无效,出卖人未通知优先购买权人而将标的物转移给第三人的,不发生物权效力。根据对不动产法定优先购买权效力的一般分析,认为按份共有人和经过备案登记的租赁合同的房屋承租人优先购买权具有对抗第三人的效力,而原共同共有人和未经过备案登记的租赁合同的房屋承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力。
　　第四部分,在综合参考、评析不动产按份共有人之间、按份共有人与承租人之间以及承租人与次承租人之间优先购买权冲突及解决的各种观点利弊之后,认为共有人优先购买权发生冲突时,应当由出卖人在各个共有人中选择法定优先购买权人;按份共有人与承租人优先购买权发生冲突时,从经济价值大小和权利被保护的需求角度,应当由按份共有人行使优先购买权;当承租人与次承租人优先购买权发生纠纷时,根据租赁合同相对性以及优先购买权依基础法律关系分析,次承租人不享有不动产法定优先购买权。
　　本文结合当前我国法院审理优先购买权案件存在的问题,运用比较研究、实证分析、理论分析的方法,认为“同等条件”不仅包含价格、支付方式,还应综合考虑第三人从给付义务;以及按照基础法律关系是否公示区分不动产法定优先购买权是否具有对抗第三人的效力的观点较为新颖。

目录

内容摘要

Abstract

引言

一、不动产法定优先购买权概述

（一） 不动产法定优先购买权的概念与特征

1. 不动产法定优先购买权的概念

2. 不动产法定优先购买权的特征

（二） 我国现行法律对优先购买权的规定

（三） 不动产法定优先购买权的性质

（四） 不动产法定优先购买权合理性分析

1. 秩序价值

2. 效益价值

3. 法理基础

二、不动产法定优先购买权的取得条件和行使方式

（一） 不动产法定优先购买权的取得条件

1. 存在法律明文规定的基础法律关系

2. 基础法律关系成立

（二） 不动产法定优先购买权的行使

1. 标的物出售时行使

2. 在同等条件下行使

3. 在一定期限内行使

4. 行使方式

（三） 特殊买卖情形下不动产法定优先购买权的行使

1. 折价、变卖方式实现抵押权时不动产法定优先购买权的行使

2. 拍卖程序中不动产法定优先购买权的行使

三、不动产法定优先购买权的效力

（一） 不动产法定优先购买权对出卖人的效力

1. 出卖人的通知义务

2. 不动产法定优先购买权人依单方意思表示订立合同

（二） 不动产法定优先购买权对买受人的效力

（三） 不动产法定优先购买权对第三人的效力

1. 出卖人与第三人订立合同的效力

2. 不动产法定优先购买权对抗第三人的效力

（四） 小结

四、不动产法定优先购买权效力冲突及解决

（一） 不动产共有人法定优先购买权效力冲突及解决

（二） 不动产共有人与承租人法定优先购买权效力冲突及解决

（三） 承租人与次承租人法定优先购买权效力冲突及解决

结语

致谢

参考文献