重庆万州宅基地利用情况的调查报告

摘要

宅基地是我国农民居住条件的重要保障。自新中国成立以来,宅基地主要供农民建房居住。随着居住条件的改善,农民对宅基地的依赖程度越来越低。单一的宅基地利用形式已经不适应社会经济的发展。创新利用宅基地成为我国全面深化改革工作中的重点。如何创新利用宅基地,制度和实践都存在一定障碍,需要试点探索。自重庆被设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来,市政府不断地出台创新利用宅基地的措施,这些措施被万州政府全面贯彻,万州宅基地利用的实践情况具有典型意义。笔者结合万州实地调查结果,完成本篇报告。本报告共四个部分:
　　第一部分,介绍本次调查的概况:分析调查样本的选择及调查方法的确定,简述调查的过程。
　　第二部分,分析万州宅基地利用的制度环境。归纳重庆市政府在宅基地利用上作出的制度创新,简单介绍宅基地实物交易和指标交易、宅基地弹性退出机制以及宅基地使用权抵押。
　　第三部分,根据万州的实地调查结果,分析农民在宅基地利用实践中的表现及原因:农民自建自住的利用形式是宅基地利用实践中的主流,其它诸如出租、转让、抵押、入股等利用形式很少被采用;农民创新利用宅基地的主要形式为宅基地的退出;宅基地指标交易活跃,大量宅基地的退出为其提供了丰富的指标;实物交易比较失败,交易规则没有对实践产生引导和制约作用;宅基地使用权抵押面临农民不愿贷、银行不敢贷等困难;节约利用宅基地的措施未能有效增加耕地。
　　第四部分,针对宅基地利用的实践情况及暴露出的问题,提出如何拓展利用宅基地的建议。建议涵盖七个方面:包括提高农民对宅基地法律法规的认识及财产意识,转变管理人员放任农民利用宅基地的观念,及时妥善处理未确权宅基地,尽快修订法律允许宅基地使用权抵押,扩大宅基地受让方的范围,将适于耕种作为宅基地复垦标准,指标交易中政府应有所不为等。

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引言

一、调查的概况

（一）调查样本的选择及概况

（二）调查的对象及方法

（三）调查的过程

二、万州宅基地利用的制度环境

三、万州宅基地利用的实践情况与分析

（一）宅基地利用以农民自住为主

（二）退出宅基地是宅基地创新利用的主要形式

（三）活跃的指标交易

（四）失败的实物交易规则

（五）宅基地使用权抵押落实困难重重

（六）宅基地集约利用未有效增加耕地

四、基于实践对宅基地利用的建议

（一）提高农民对宅基地的法律认识及财产意识

（二）转变管理人员放任宅基地利用的观念

（三）及时妥善处理未确权宅基地

（四）尽快修订法律允许宅基地使用权抵押

（五）扩大宅基地受让方的范围

（六）将适于耕种作为宅基地复垦的标准

（七）政府应允许农户自主参与指标交易

附录

（一）龙沙镇宅基地利用及三权抵押事项调查记录71——对农村服务中心工作人员易良芬的访谈

（二）龙沙镇宅基地利用及三权抵押事项调查记录72——对村镇规划建设管理所工作人员王顺明的访谈

（三）甘宁镇宅基地利用及三权抵押事项调查记录73——对农村服务中心工作人员曹XX的访谈

（四）甘宁镇宅基地利用及三权抵押事项调查记录74——对经济发展办公室工作人员黄晶的访谈

（五）甘宁镇宅基地利用及三权抵押事项调查记录75——对农村服务中心工作人员陈XX的访谈

（六）甘宁镇宅基地利用及三权抵押事项调查记录76——对村镇规划建设管理所工作人员张睿的访谈

（七）甘宁镇宅基地利用及三权抵押事项调查记录77——对村镇规划建设管理所工作人员蒋XX的访谈

（八）海螺村宅基地利用及三权抵押事项调查记录78——对村长文坤权的访谈

（九）万州区宅基地利用及三权抵押事项调查记录79——对龙沙国土所工作人员江XX的访谈

（十）万州区宅基地三权抵押事项调查记录80——对重庆农村商业银行工作人员邓芳的访谈

（十一）万州区宅基地利用及三权抵押事项调查记录81——对区国土局工作人员代XX的访谈

（十二）万州区宅基地利用及三权抵押事项调查记录82——对区国土局工作人员张X的访谈

（十三）高峰镇向镇长关于宅基地利用及三权抵押事项的书面回复83

（十四）问卷调查样表及统计结果

参考文献

致谢