深圳原农村土地的二次开发模式探讨——基于土地增值收益分配的视角

摘要

深圳未来的城市发展,重点在存量土地的再开发.虽然深圳土地早已全盘国有化,但土地的实际掌握者仍为原农村集体经济组织和村民,为解决这种“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境,深圳政府倡导未完全厘清征(转)地补偿关系的原农村土地可以通过城市更新和土地整备等方式直接进入城市土地的二次开发过程.在此过程中,政府、原农村集体经济组织、开发商等将形成新的土地增值收益分配格局,重新切分市场蛋糕.本文主要以深圳市宝安三围社区土地整备项目为例,探索深圳市原农村土地二次开发过程中如何通过利益共享原则形成新的土地增值收益分配格局,以促进土地的存量利用.研究发现,土地整备相比于传统征地手段,在政策操作、土地确权、补偿措施等方面有了极大的改善,土地增值收益分配格局趋于合理,并一揽子解决社区的土地利用、管理、利益和发展困境.但相比于城市更新而言,土地整备为政府所主导,可获得增值收益远小于市场主导的更新所得,因此应尽快探索如何利用土地增值理论区分或结合不同二次开发政策,共同促进原农村土地的再发.