基于蒙特卡洛模拟假设开发法对土地出让底价评估的改进

摘要

研究目的:运用蒙特卡洛模拟方法改进假设开发法,通过Matlab编程部分实现改进后方法的自动化操作,并依此对土地出让底价进行测算,为制定合理的土地出让底价和确定合理溢价率区间提供依据.研究方法:将蒙特卡洛模拟思想应用于假设开发法,并通过Matlab软件实现.研究结果:1)利用北京市2010年崔各庄地块出让案例检验改进后的假设开发法,发现该案例中政府设定的土地出让底价过低,实际成交价格更加符合当时土地市场,实际拍卖溢价率远高于合理溢价率区间;2)基于蒙特卡洛模拟改进假设开发法所得到的评估结果不再是一个固定数值,而是一个价格分布区间,具有一定统计性质,提高了评估结果的可信度,还能依据评估结果反映的总体分布特征进一步推测具体项目合理的土地出让底价和溢价率范围.研究结论:基于蒙特卡洛模拟的假设开发法更加适合中国目前土地出让价格评估,可以辅助政府制定土地出让决策.